MERCADO DEL BODEGAJE APUESTA POR LA RECUPERACIÓN
El sector ha enfrentado años complejos en la última década. Sin embargo, algunos signos de reactivación, como una tasa de vacancia a la baja, podrían vaticinar un nuevo impulso para esta área.
Por primera vez en tres años, la tasa de vacancia de bodegas en la Región Metropolitana rompió con la tendencia estacional al alza en la disponibilidad de espacios durante el primer semestre de 2017. Según el último informe de CBRE Research, este indicador descendió levemente, pasando de 6,3% en el segundo semestre de 2016 a 6,1% en la primera mitad de este ejercicio.
Una marcada baja en la producción del sector, que cayó un 84% en comparación con el semestre anterior y un 89% respecto al primer semestre de 2016, sumada a la limitada devolución de superficies, constituyen, de acuerdo con el informe, la explicación de la caída en la vacancia.
"En un contexto persistente de cifras económicas decepcionantes, sectores directamente incidentes en el mercado de bodegas, como las ventas del comercio y las importaciones, tuvieron un desempeño por sobre las expectativas durante la primera mitad del año", puntualiza el análisis de CBRE.
Y es que el sector ha venido empujando la recuperación, luego de una constante baja que comenzó a inicios de esta década y que, sin embargo, no ha logrado paralizar las inversiones en el área.
"La historia reciente del mercado de bodegas está marcada, por un lado, por la recuperación económica postcrisis hasta mediados de 2014 y, por otro lado, por el deterioro económico del período inmediatamente posterior hasta la actualidad. Sólo durante el año 2010 la tasa de vacancia bajó desde 13,1% a 1,9%, manteniéndose en ese valor hasta 2013", explica Horacio Morales, Senior Research Manager de CBRE. Aquellos años se caracterizaron por niveles récord de producción de bodegas, relata Morales, las que eran consumidas rápidamente por empresas que requerían sostener sus tasas de expansión, hasta que durante el primer semestre de 2015, el mercado se deterioró marcadamente y las bajas expectativas económicas se tradujeron en un alza de la vacancia y una masiva liberación de superficies.
"A pesar de esta situación, los niveles de construcción no se redujeron drásticamente, aunque sí cambiaron su propósito especulativo por uno más enfocado en precolocación de clientes y proyectos a la medida", agrega.
Durante el primer semestre de este año, por ejemplo, se concrete, la entrada de 17.172 metros cuadrados (m2) de bodegas y se espera que alrededor de 60 mil m2 más se sumen en la segunda mitad de este ejercicio.
El estudio de CBRE advierte, de todas formas, que parte de esa nueva superficie podría trasladarse a 2018, concretando con ello una contracción en el aumento de espacios esperada desde 2015.
Adaptarse para crecer
"En los últimos años, la industria de bodegas ha avanzado y se ha adaptado a las necesidades del mercado en forma significativa si comparamos la oferta que había de infraestructura y servicios hace diez años, versus lo que se ha desarrollado en los últimos cinco años", comenta el gerente general de Andes Logistics, Werner Knust. Dentro de este proceso, según el ejecutivo, la calidad de construcción ha mejorado, empujada por el terremoto de 2010, en tanto que la urbanización para condominios o sectores industriales logísticos está todavía en desarrollo.
"La oferta de distintos tipos de bodega, en cuanto a tamaños, calidades, diseños, servicios y seguridad es cada vez más amplia, lo que permite mayor competencia, diferenciación y mejor oferta de precios, permitiendo una posible baja global en los costos logísticos a nivel país", detalla Knust.
A nivel del negocio, los operadores están buscando modelos que les permitan seguir creciendo a través de nuevas estrategias. Y una de las tendencias que están entrando con fuerza en el mercado chileno, inspirada en modelos internacionales, es build to suit, o construir a la medida del cliente.
"Esta modalidad disminuye el riesgo porque se construye ya con contratos de largo plazo, lo que por supuesto mejorará la rentabilidad. Nuestros centros, por ejemplo, han debido ir adaptando algunas construcciones menores a la medida de los clientes y sus requerimientos, como levantar andenes de carga y oficinas, entre otros", señala el gerente de Proyectos de Central Bodegas, Jaime Silva.
"Bajo esta modalidad, un cliente con necesidades específicas puede optar a un producto de alto estándar, pero sin los inconvenientes de involucrarse directamente en el proceso de desarrollo de las instalaciones", complementa Horacio Morales, de CBRE. "La clave está en la renta definida para el producto y el plazo de arriendo del mismo, ambos un reflejo de la rentabilidad esperada por el gestor frente a los costos de haber llevado a cabo dicha instalación", aclara.
Al mismo tiempo, la modernización de las compañías está abriendo las puertas para generar un servicio más alineado con los requerimientos de los clientes, que buscan no sólo seguridad, sino también rapidez y gestión.
"El sector de bodegas se ha profesionalizado, volviéndose mucho más eficiente y competitivo en los últimos años gracias al uso de la tecnología", explica el gerente de Infor Cono Sur, Rubén Belluomo. "Las empresas están invirtiendo en software avanzado del sistema de gestión almacenes (WMS) para lograr mayores niveles de visibilidad, agilidad y productividad de sus bodegas y depósitos. Los sistemas ayudan a maximizar la estrategia de ubicación de los productos, priorizar las tareas, implementar normas de productividad y aumentar la eficiencia de la logística", añade. Estas tecnologías permiten a las empresas, por ejemplo, gestionar el stock de productos, pero actualmente van más allá del control de inventarios, permitiendo administrar todo el proceso del flujo del material, incluyendo la recepción, el almacenaje, el contenido, el reemplazo y los envíos.
Los desafíos
Seguridad, falta de suelo en áreas estratégicas, mayor competencia y las nuevas exigencias del mercado son algunos de los temas que el sector bodegas está enfrentando en la actualidad.
A nivel de suelos, por ejemplo, el 42,8% de la superficie destinada a bodegas se encuentra en el sector poniente de la Región Metropolitana, mientras que en el centro de la ciudad se concentra apenas el 1,2% de los terrenos. Esto lleva a que uno de los desafíos relacionados con infraestructura se encuentre en la necesidad de "mejorar los accesos y urbanizaciones de los sectores o 'barrios' logísticos para disminuir los tiempos de viaje de las personas y de la mercadería que se transporta", en opinión de Werner Knust, de Andes Logistics.
Por su parte Jaime Silva, de Central Bodegas, comenta que uno de los principales retos en esta materia "es la falta de suelo en sectores estratégicos a precios razonables para desarrollar proyectos de bodegaje rentables. También el aumento de desarrolladores que, por supuesto, ha hecho crecer la superficie disponible en oferta y la competencia en un mercado ya maduro. La competencia y las características de la demanda han obligado a la industria a ser más flexible en sus contratos".
El gerente comercial de APL Logistics, Marco Ortega, explica que "la competencia está activa, más ahora que existe una mayor oportunidad de precios, lugares y flexibilidad. La mayor participación se ve en la zona poniente de Santiago, y sigue creciendo, pero eso no cierra la puerta a otros sectores. Se comienzan a abrir opciones de importante desarrollo para este tipo de mercado".
El ingreso de nuevos actores, añade el ejecutivo, ha impulsado la competitividad del sector, diversificando y especializando la oferta y mejorando el servicio. "La diversificación hace que las bodegas o barrios existentes mejoren su calidad en infraestructura y seguridad", acota.
Pese al ingreso de nuevos actores, sin embargo, a nivel de participación de mercado hay una importante concentración.
Según Horacio Morales, de CBRE, los tres principales desarrolladores en el país representan en conjunto más de un 60% de la superficie útil, "con Bodegas San Francisco como market maker, concentrando un 40%".
Año de recuperación
El devenir de la industria de las bodegas está ligado al crecimiento, económico del país, ya que la principal fuente de clientes del sector proviene de los grandes retailers, que en su mayoría externalizan una parte importante de su superficie de almacenamiento, además de empresas de consumo masivo y de operadores logísticos.
El comercio electrónico, al menos en Chile, está recién comenzando su desarrollo, pero en países como Reino Unido se estima que un tercio de la demanda por superficie viene del e-commerce.
"Una eventual recuperación estructural del mercado es altamente dependiente de al menos una moderada recuperación económica del país, mayor confianza de los consumidores y de las empresas. Mientras aquello no ocurra, la constante continuará siendo la diversidad de escenarios de negociación y la agilidad necesaria para enfrentarlas por parte de los desarrolladores", explica Morales.
"Las oportunidades van de la mano con el crecimiento, se está viendo una reactivación de la economía, lo que a su vez hará que crezca la demanda y así los ingresos económicos del mercado", comenta por su parte Marco Ortega, de APL Logistics, quien además indica que la tecnología y el e-commerce son una gran oportunidad de crecimiento, así como el comercio online es visto como la principal carta para continuar levantando al rubro. Aprovechar las plataformas que actualmente ofrece Chile como infraestructura de redes de telecomunicaciones que permiten avanzar en tecnología o plataformas financieras son, para Werner Knust, de Andes Logistics, otros factores de oportunidad importantes para el sector, lo que se suma al atractivo que tiene el país y su estabilidad económica para permitir un mayor ingreso de inversión para grandes proyectos.
"A pesar de que la industria ha seguido creciendo, lo ha hecho a un menor ritmo que hace algunos años, pero ya se han visto algunos signos de reactivación y eso nos hace estar optimistas de cara a los próximos años. Esperamos que los niveles de vacancia disminuyan y los precios tengan una leve alza hacia el 2018", sostiene Jaime Silva, de Central Bodegas.
Por Claudia Marín | Fuente: El Diario Financiero / Logística y Bodegaje / 31 de agosto de 2017
